EXPOSICIÓN DEL CONSEJERO SR. CHRISTIAN BLANCHE R.

Como ya es característico en los encuentros que tenemos en el Instituto, con el objeto de abrir la Conversación del mes de Octubre, acerca del tratamiento tributario del contrato de leasing inmobiliario, haré una breve introducción al tema, para luego referirme a su naturaleza jurídica, su tratamiento contable, su tratamiento tributario, algunos tópicos a considerar y finalmente comentar el leaseback o retroleasing.

El leasing nace en Estados Unidos, luego de la Segunda Guerra Mundial. Se trata de una operación de financiamiento de mediano y largo plazo, y mediante ella es posible financiar hasta el 100% del valor de adquisición de un bien raíz. Por esta razón constituye una alternativa al crédito hipotecario, mediante el cual se puede financiar hasta el 75% del valor de inmueble y del mutuo hipotecario que permite financiar hasta el 90%. Por otra parte, el contrato de leasing no se encuentra gravado con el impuesto de timbres y estampillas. Asimismo, el contrato de leasing otorga más seguridad al financista, ya que éste incorpora y mantiene en su patrimonio el inmueble, teniendo el usuario del leasing sólo la calidad de mero tenedor del mismo. En cambio en los sistemas tradicionales de financiamiento, crédito y mutuo hipotecario, el financista sólo tiene una garantía hipotecaria sobre el inmueble, el cual es de propiedad del mutuario. El éxito de esta operación como fuente de financiamiento radica en su flexibilidad para adaptarse a las necesidades individuales de cada operación, ya que se trata de un contrato atípico. En muchos países, el contrato de leasing inmobiliario se encuentra regulado por la ley y, a veces, prohibido cuando el inmueble tiene destino habitacional. En Chile, solo está normado por la Ley N° 19.281 del año 1993 y sus posteriores modificaciones el denominado leasing habitacional, destinado a financiar la adquisición de viviendas económicas para personas con baja capacidad de ahorro, pero que pueden pagar un arriendo. Estas personas pueden postular al subsidio habitacional que otorga el Estado, para lo cual deben abrir una libreta de ahorro especial (Cuenta de Ahorro para Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa) en alguno de los organismos habilitados .

En nuestro país, no existen requisitos especiales para constituirse como una compañía de leasing, sin embargo, cuando la compañía de leasing esta fiscalizada por alguna Superintendencia – por ejemplo de Bancos o Compañías de Seguros – el contrato de leasing inmobiliario se encuentra sujeto a ciertas regulaciones, como por ejemplo, que éste no puede tener una duración inferior a 5 años. El contrato de leasing inmobiliario ha tenido un explosivo crecimiento en nuestro país, representando actualmente más del 60% del monto total de las operaciones de leasing que celebran las compañías fiscalizadas. El contrato de leasing se celebra respecto de todo tipo de inmuebles, independientemente de sus destino, ya sea civil, comercial, industrial o habitacional.

La operación de leasing se incorpora a la vida jurídica mediante las figuras contractuales clásicas del contrato de arrendamiento y la opción de compra. En la etapa del arrendamiento, una de las partes (lessor) adquiere a solicitud del arrendatario (lessee), bienes para el uso de este, a cambio de pagos periódicos por un plazo determinado. Al término del período, el arrendatario tiene la opción de: a) comprar el bien; b) renovar el contrato; y c) devolver el bien. Una característica de los contratos de leasing financiero, es que el arrendatario asume todos los riesgos, derechos y obligaciones que ocasiona el dominio del bien arrendado.

Esta regulado en el Boletín Técnico N° 22 del Colegio de Contadores, el cual distingue la situación del leasing financiero, al cual nos referimos, del denominado leasing operativo, que constituye un simple arrendamiento. De acuerdo con lo anterior, el contrato de leasing se debe registrar contablemente por su fondo económico, es decir como si se tratara de una compraventa a plazo. De esta forma, la empresa usuaria del leasing debe registrar el bien inmueble como si fuera propio, y por tanto en su balance registrar un activo y pasivos de corto y de largo plazo.

Sin embargo, para efectos tributarios, la operación de leasing inmobiliario, se debe registrar por su naturaleza jurídica, es decir como un arrendamiento con opción de compra. Ella permite amortizar la construcción en un plazo menor a su período de depreciación, y también el terreno que no es susceptible de depreciación o amortización. Lo anterior implica que se deben efectuar ajustes al resultado contable, para los efectos de determinar la renta líquida imponible (RLI).

La compañía de leasing debe depreciar la construcción y aplicar corrección monetaria a su activo fijo. Las rentas de arrendamiento que recibe, constituyen un ingreso afecto a impuesto, salvo que se trate del arriendo con opción de compra de un inmueble acogido a las normas del DFL N° 2 y en el caso del mayor valor en la venta, que el tradente no tenga la calidad de constructor de la vivienda económica en cuestión  Para el usuario del leasing las rentas constituyen un gasto tributario, con la sola excepción de que éste recaiga sobre un terreno eriazo, caso en el cual de acuerdo con las instrucciones que ha dado el Servicio de Impuestos Internos al respecto, las cuotas deben activarse mientras no se termine de construir el inmueble por adherencia. En caso de ejercer la opción de compra, el precio pagado representa su costo tributario, el cual debe activarse y someterse a las normas generales en cuanto a corrección monetaria y depreciación. 

•  Efectos en el Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Básicamente existen tres hechos gravados especiales que están vinculados con las operaciones de leasing inmobiliario, que analizaremos a continuación.  El artículo 8 letra l) de la ley, que afecta al arrendamiento con opción de compra de bienes corporales inmuebles de propiedad de empresas constructoras. Este hecho gravado afecta al contrato en su integridad.  El artículo 8 letra g) de la ley, que grava el arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial. Este hecho gravado afecta al contrato en la etapa del arriendo.  El artículo 8 letra m) de la ley, que considera la venta de bienes corporales inmuebles cuando se efectúen antes de doce meses, contados desde su adquisición o construcción, por contribuyentes que han tenido derecho a utilizar como crédito fiscal el IVA asociado al inmueble. Este hecho gravado afecta al contrato en la opción de compra.  5. Tópicos a Considerar . A continuación comentaremos algunos de los asuntos a considerar en la aplicación práctica de este contrato. Lesión enorme . Como se sabe, al momento que el usuario del leasing ejerce la opción de compra del inmueble se produce una verdadera compraventa; sin embargo, el valor pagado por el inmueble no corresponde a su valor comercial, ya que este ha sido pagado en el tiempo a título de canon de arrendamiento. Por esta razón, algunos abogados sostienen que es posible que esta compraventa adolezca del vicio objetivo del consentimiento, conocido como lesión enorme. Para estos efectos, en muchos contratos se opera mediante la figura de crear un fondo de opción de compra o depósito, con parte de la cuota de arriendo, de tal forma de aumentar el precio asignado a la posterior venta del inmueble. Sin embargo, del punto de vista tributario los depósitos no pueden cargarse a resultado puesto que constituyen para el arrendatario un activo y a su vez la compañía de leasing no debe reconocerlos como un ingreso, ya que para ella es un pasivo. Ello altera las consecuencias tributarias muchas veces buscadas en este tipo de operaciones. Construcción en terreno ajeno . En un principio surgieron dudas acerca si era posible pactar un contrato de leasing sobre un terreno y que el arrendatario del contrato, se hiciera cargo de la construcción de un inmueble en dicho terreno. Es decir, aquí se da el fenómeno de la construcción en terreno ajeno con consentimiento del dueño. Hay ya esta claro que esto es perfectamente posible y sus efectos tributarios dependerán de las condiciones contractuales que pacten los contratantes. Por ejemplo, si se establece que el inmueble por adherencia – construcción – es de propiedad del usuario del leasing, para éste constituirá un activo fijo depreciable y el IVA recargado se podrá recuperar bajo las normas del artículo 27 bis de la misma ley. La cesión del contrato de leasing no es un hecho gravado con IVA, sin embargo, puede producir efectos en renta, en la medida que genere un mayor valor. Tampoco la cesión de la opción se grava con IVA, pero al igual que la cesión del contrato, el valor asignado a dicha transacción es susceptible de ser tasado por el Servicio de Impuestos Internos, conforme con las normas del artículo 64 del Código Tributario.

El leaseback o retroleasing.

Es una operación de financiamiento que, permite obtener liquidez de un activo fijo (inmueble). Se materializa mediante una compraventa que efectúa el cliente a la empresa de leasing, quien simultáneamente celebra con el vendedor un contrato de arriendo con opción de compra respecto del mismo bien. Es un eficiente sistema alternativo de financiamiento frente a los denominados capitales de riesgo y de crédito.